Hierzu gibt es 3 Möglichkeiten, die die Stadt nutzen kann, um leerstehenden privaten Wohnraum zu aktivieren:
- Leerstehenden Wohnraum aufkaufen:
Die Stadt Haslach geht auf Eigentümer von leerstehendem Wohnraum zu und bietet ihnen den Kauf der Immobilie oder der leerstehenden Wohnung zu einem angemessenen Marktpreis an.
Dabei kann die Stadt auch lediglich eine einzelne Wohnung von einem Hauseigentümer aufkaufen und geht mit ihm dann in eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Vorzugsweise sollte die Stadt aber grundsätzlich wieder dazu übergehen, privaten Wohnraum samt Boden zu erwerben, um für eine zukünftige Stadtentwicklung bessere Planungsmöglichkeiten zu haben. - Die Stadt als Kooperationspartner:
Die Stadt Haslach und der Vermieter schließen einen Kooperationsvertrag ab. Hierbei sichert sich die Stadt das Belegungsrecht auf 10 Jahre für die leerstehende Wohnung. Für das erste Wohnjahr wird ein Mietvertrag zur Probe mit der Stadt geschlossen. Verläuft das Jahr gut, schließen der Vermieter und der Mieter einen eigenen Mietvertrag ab. Die Stadt steht weiterhin als Ansprechpartner für etwaige Konflikte zur Verfügung und garantiert für die ersten 2 Jahre die Miete im Falle eines Ausfalls. - Die Stadt als Hausverwaltung:
Wenn der Wohnungseigentümer die Wohnung oder das Haus nicht veräußern oder selber vermieten möchte, kann die Stadt anbieten als Hausverwaltung aufzutreten. Durch den Eigenbetrieb Stadtimmobilien verfügt die Gemeinde bereits über eine Art „Hausverwaltungsstruktur“, die die Wohnungen gegen eine Gebühr mitverwalten kann. Somit kann der Vermieter stressfrei den bürokratischen Teil abgeben.
Zu 1.: Die Stadt Haslach erlebt wie alle Gemeinden steigende Nachfrage bei nicht gleichem Wachstum an Wohnraum. Dies führt bei vielen Menschen, vor allem den Menschen, die hier aufgewachsen sind und gerne weiter hier wohnen möchten, für Frustration. Gleichzeitig stehen auch immer mehr Wohnungen leer, denn viele Eigentümer möchten ihre Wohnungen aus den unterschiedlichsten Gründen nicht mehr vermieten.
Um diesen Konflikt mit wachsendem privaten Wohnraum zukünftig zu vermeiden und dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, welcher demokratisch durch die politischen Gremien und somit durch die Bevölkerung kontrolliert wird, soll die Stadt Haslach vermehrt Wohnraum aufkaufen. Sei es, indem sie auf Eigentümer von leerstehenden Wohnungen und Häusern zugeht und ihnen ein Kaufangebot unterbreitet oder aber, indem die Stadt Vorverkaufsrechte (gilt nicht für Verkauf innerhalb der Familie) für bestimmte Stadtgebiete verhängt, um die Kontrolle über die Stadtentwicklung zurückzuerlangen. Somit können innerhalb der Stadt Haslach Nachverdichtungen stattfinden, indem Häuser ausgebaut oder aber abgerissen/erweitert und Grundstücke zu größeren Einheiten zusammengelegt werden, um den wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken.
Eine weitere Flächenversiegelung der grünen Wiesen in den Randgebieten wäre somit nicht mehr nötig. Dies sorgt nicht nur dafür, dass die Lebensqualität der Stadt erhalten bleibt, sondern schützt auch die Umwelt. Gerade die noch vorhandenen grünen Wiesen sowie der Haslacher Stadtwald dienen als Naherholungsgebiet, welches um jeden Preis geschützt werden muss. Durch eine weitere Versiegelung der grünen Wiese würde die Stadt auch zukünftigen extremen Wetterlagen (Hitze durch Asphalt und Beton, Überflutungen durch Mangel an Versickerungsmöglichkeiten) Vorschub leisten.
Um Menschen dennoch den Wunsch nach Eigentum ermöglichen zu können, können die aufgekauften Wohnungen und Einfamilienhäuser per Erbpachtverträge an ihre Mieter verkauft werden. Angesichts steigender Armut und einer wachsenden Schere zwischen arm und reich muss die Stadt aber zunächst erst dafür sorgen, dass die Wohnraumverteilung gerade unter der Haslacher Bevölkerung bedarfsgerecht stattfindet. Eine Anhäufung von Wohneigentum soll zukünftig unterbunden werden, um Abhängigkeiten von Mietern und Vermietern zu verhindern und das Wohnen als solches demokratischer zu gestalten.
Zu 2.: Es gibt viele unterschiedliche Gründe, warum Eigentümer von Wohnungen diese nicht vermieten möchten. Einige haben schlechte Erfahrungen bei der Vermietung gemacht wie beispielsweise mit Mietnomaden, ruinierte Wohnungen oder sonstige Konflikte mit Mietern. Natürlich kann die Stadt hier auch keinen vollen Schutz bieten, um solche Problemfälle auszuschließen. Sie kann aber versuchen, verschreckten Vermietern Hilfe bei neuen Anläufen zu geben.
Manchmal hapert es bei einer Neuvermietung auch einfach daran, dass der Vermieter nicht genügend Eigenkapital für eine Renovierung besitzt. Deshalb soll die Stadt Sanierungszuschüsse auszahlen, sollten sich Vermieter dazu entschließen, Wohnraum, welcher seit mindestens 10 Monaten leer steht, zu sanieren, um diesen dann anschließend mit Belegungsrecht der Stadt Haslach zu vermieten. Die Höhe der Sanierungszuschüsse wird in einem vor Ort Termin mit Vertretern der Eigenbetriebe Stadtimmobilien erörtert und kann je nach Aufwand zwischen 2.000 € und 12.000 € betragen.
Um solch einen Sanierungszuschuss zu erhalten, muss sich der Vermieter verpflichten, den Wohnraum zu einem maximalen Mietpreis von 8 € pro qm und mit einem Kooperationsvertrag mit der Stadt zu vermieten. Sollte die Stadt Menschen in die Wohnung vermitteln können, die ein Anspruch auf Wohngeld haben, spart sie durch den niedrigen qm-Preis beim Wohngeldzuschuss. Somit gleicht sich der Sanierungszuschuss am Ende wieder aus. Zudem stellt das Land Baden-Württemberg eine Wiedervermietungsprämie in Höhe von 2 Monatsmieten (maximal 2.000 €) für die Kommune zur Verfügung, wenn diese es schafft, Wohnraum, welcher mindestens 6 Monate lang leer stand, wieder zu vermieten. Die L-Bank gibt noch einmal 2.000 € zusätzlich an die Stadt, wenn sie neuen sozialen Wohnraum schafft. Dieser Zuschuss ist für bestimmte Zwecke gebunden und kann zum Beispiel für solche Sanierungsprojekte verwendet werden.
Andere Städte wie Lahr oder Karlsruhe haben bereits praktische Erfahrungen mit solchen Kooperationsverträgen und Vermietungen gemacht. Wird ein solcher Kooperationsvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren geschlossen, beginnt die Stadt mit der Suche nach geeigneten Mietern (die sich auf der Stadt in eine Liste eintragen können). Der Vermieter hat dann auch das Recht, Mieter abzulehnen, allerdings kann die Stadt bei mehrmaliger Ablehnung von vorgeschlagenen Mietern den Kooperationsvertrag wieder auflösen. Sanierungszuschüsse müssen dann anteilig wieder zurückgezahlt werden.
Willigt der Vermieter ein, dass ein vorgeschlagener Mieter passt, wird auf Wunsch zwischen der Stadt und dem Vermieter ein Einjahres Mietvertrag geschlossen. Das Probewohnen dient dazu, dass etwaige „Problemmieter“ nicht zu Lasten des Vermieters fallen. Sollte es zu Konflikten innerhalb des Probejahres kommen, ist es Aufgabe der Stadt, den Untermieter zu kündigen. Dem Vermieter wird somit gerade im ersten Jahr viel Stress genommen.
Nach Ablauf des Probejahres schließen Vermieter und Mieter direkt einen Mietvertrag ab. Sollte innerhalb der ersten 3 Jahre der Mieter den Mietzins nicht begleichen können, kommt die Stadt für die Begleichung der Mietschuld gegenüber dem Vermieter auf. Diese muss allerdings umgehend angemeldet werden und gilt nur für die maximale Dauer von 2 Jahren. Sollte innerhalb von 4 Monaten hintereinander die Miete vom Mieter nicht bezahlt werden, wird die Stadt auf eine Beendigung des Mietverhältnisses hinwirken und hier auch beratend zur Seite stehen. Der Vermieter tritt den Anspruch auf die Mietschuld dann an die Stadt ab und diese treibt sie beim Mieter ein.
Sollte das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter vor Ablauf des 10 jährigen Belegungsrechts ablaufen, hat die Stadt das Recht, weitere potenzielle Mieter vorzuschlagen. Alle Mieter erhalten auch eine Schulung, wie man sich in einem Mietverhältnis zu verhalten hat (regelmäßiges Lüften, Achtsamkeit gegenüber Nachbarn, nicht ungefragt dauerhafte Änderungen an der Wohnung vornehmen etc.).
Ebenfalls steht die Stadt dem Vermieter in Sachen Mietverträgen und rechtlichen Fragen sowie der Schlichtung von Konflikten zur Seite.
Zu 3.: Immer wieder kommt es vor, dass Wohnungs- oder Hauseigentümer mit einer eigenen Vermietung überlastet sind und deshalb Wohnraum auch leerstehen lassen, da sie sich aktuell selbst in schwierigen Lebenssituationen befinden. Diese wären dann auch für eine Wohnvermittlung durch die Stadt nicht empfänglich.
Ihnen kann die Stadt anbieten, mit dem Eigenbetrieb Stadtimmobilien die Wohnungen zu vermieten und zu verwalten. Das würde bedeuten, dass sich die Arbeitsbelastung des Eigentümers auf ein Minimum reduziert und gegen eine Gebühr den bürokratischen Aufwand auf den Eigenbetrieb überträgt.
Als Alternative kann hier ebenfalls angeboten werden, dass die Stadt die Wohnung anmietet und dann an Mieter dauerhaft untervermietet. Rechtliche Risiken und bürokratischer Aufwand werden so ausgelagert und die Stadt kann leerstehenden Wohnraum aktivieren sowie dauerhafte günstige Mietpreise durchsetzen.
- Kriterien:
Die Wohnungen müssen mindestens seit 10 Monaten leer stehen. Sanierungszuschüsse müssen anteilig zurückgezahlt werden, sollte das Belegungsrecht nicht 10 Jahre ausgeschöpft werden. Auch bei Verzögerungen der Annahme von Mietern kann die Stadt den Vertrag aufkündigen und den Zuschuss anteilig zurückverlangen. Die Kaltmiete der privaten Vermieter darf maximal 8,00 €/m² betragen. - Förderungen:
Wiedervermietungsprämie des Landes BaWü und L-Bank Förderprämie für neue bezugsfertige Sozialwohnungen. Für die Sanierung von Wohnraum gibt es ebenfalls Fördermöglichkeiten von Bund und Land.